【知っておきたい】不動産投資の仕組み

不動産投資

不動産投資の仕組み

不動産投資で得られる収入は大きく2つあります。

家賃収入

1つめは家賃収入です。

購入した物件を貸し出し、その家賃収入を得るものです。

得る家賃収入がある一方、管理費や修繕費などの経費、ローンの返済の支出が発生しますので、

収支のバランスで黒字か赤字が決まります。

10万円の家賃収入あり、管理費・修繕費の経費1万円、ローン返済8万円の場合、

1万円の利益（黒字）で運用できていることになります。

売却益

もう1つは売却益です。

不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる利益です。

3,000万円で購入した物件を3,500万円で売却した場合、500万円の利益になります。

この売却益（売却所得）に税金がかかります。

不動産投資の種類

代表的な不動産投資の種類は下記です。

• 1. 区分マンション投資
• 2. 一棟マンション投資
• 3. 戸建て投資
• 4. J-REIT（不動産投資信託）
• 5. 民泊投資
• 6. 駐車場投資

知っておきたい表面利回りと実質利回り

不動産投資における「利回り」は2つあります。

表面利回り

1つは、表面利回りです。

これは「年間家賃収入 ➗ 物件価格 x 100」で計算されます。　　

計算例：
　物件価格 2,000万円、家賃収入 10万円 x 12ヶ月 ＝ 120万円
　表面利回り 　6%  = （家賃収入 120万円 ➗ 物件価格 2,000万円） x 100

実質利回り

もう1つは、実質利回りです。

これは各種管理費や税金などを考慮しており、

「（年間家賃収入 ー 年間支出）➗ 物件価格 x 100」計算されます。

表面利回りはよかったが、実質利回りが悪いということがあります。

計算例：
　物件価格 2,000万円、家賃収入 10万円 x 12ヶ月 ＝ 120万円、年間支出 20万円
　実質利回り 　5%  = ｛（家賃収入 120万円 ー 年間支出 20万円）➗ 物件価格 2,000万円）｝ x 100

参考；不動産利回り相場

不動産投資のメリットとデメリット

メリット

1. 人のお金で投資し、家賃で返済できる
2. 節税効果がある
3. 年金の形成ができる
4. 生命保険、死亡保険として活用ができる
5. 相続税対策になる
6. 物価変動に強い

デメリット

1. 初期費（ランニングコスト）が必要
2. 流動性リスクがある
3. 空室リスクがある
4. 固定費がかかる
5. 不動産価格の下落リスクがある
6. 天災リスクがある

まとめ

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